Wohnung streichen bei Auszug in Zürich: Müssen Sie wirklich malen?

Muss ich beim Auszug überhaupt streichen?

Viele Mieterinnen und Mieter glauben, sie müssten die Wohnung beim Auszug grundsätzlich frisch streichen. Das stimmt so nicht. Das Schweizer Mietrecht unterscheidet zwischen normaler Abnützung durch vertragsgemässen Gebrauch und übermässiger Abnützung. Für die normale Abnützung müssen Sie nicht aufkommen, denn sie ist mit dem Mietzins bereits abgegolten.

Konkret heisst das: Wenn Sie eine Wohnung mehrere Jahre bewohnt haben und die Wände lediglich die üblichen Gebrauchsspuren zeigen, dürfen Sie diese in der Regel so übergeben, wie sie sind. Eine Pflicht zum Neuanstrich entsteht erst dann, wenn Sie über das normale Mass hinaus Schäden verursacht haben oder der Anstrich noch sehr jung ist und Sie ihn beschädigt haben.

Normale Abnützung vs. übermässige Abnützung

Der wichtigste Punkt bei der Abnahme ist die Abgrenzung zwischen normaler und übermässiger Abnützung. Was als normal gilt, hängt von der Wohndauer ab: Je länger Sie in der Wohnung gewohnt haben, desto mehr Spuren sind akzeptabel.

• Normale Abnützung: leicht vergilbte Wände, einzelne kleine Dübellöcher, normale Gebrauchsspuren in Küche und Bad, leichtes Nachdunkeln des Anstrichs.
• Übermässige Abnützung: grossflächige Verfärbungen durch Rauchen, Nikotinablagerungen, farbig gestrichene Wände (z. B. Knallrot oder Dunkelblau), zahlreiche oder grosse Bohrlöcher, mutwillige oder grobfahrlässige Schäden.
• Faustregel: Was beim normalen Wohnen entsteht, geht zulasten des Vermieters. Was darüber hinausgeht, kann Ihnen anteilig belastet werden.

Lebensdauer und Zeitwert des Anstrichs

Selbst wenn eine übermässige Abnützung vorliegt, müssen Sie nicht den vollen Preis eines Neuanstrichs zahlen. Hier kommt die paritätische Lebensdauertabelle ins Spiel, auf die sich Mieter- und Vermieterverbände geeinigt haben. Sie ordnet jedem Bauteil eine durchschnittliche Lebensdauer zu.

Für Anstriche und Tapeten wird üblicherweise eine Lebensdauer von rund acht bis zehn Jahren angenommen. Daraus ergibt sich der Zeitwert: Mit jedem Jahr verliert der Anstrich an Wert. Hat der letzte Anstrich seine Lebensdauer bereits überschritten, beträgt der Zeitwert null – dann können Ihnen für den Anstrich keine Kosten mehr belastet werden, selbst bei Schäden.

Ein Rechenbeispiel: Wurde zuletzt vor sechs Jahren gestrichen und beträgt die angenommene Lebensdauer zehn Jahre, sind noch rund 40 Prozent des Werts vorhanden. Verursachen Sie einen Schaden, der einen Neuanstrich nötig macht, tragen Sie maximal diesen Restwert – nicht die vollen Kosten. Die genaue Höhe der Kosten erklären wir im Beitrag zu den Preisen ausführlicher.

Dübellöcher, Farben und kleine Reparaturen

Dübel- und Bohrlöcher sind ein Dauerthema bei Wohnungsabnahmen. Eine übliche Anzahl Löcher pro Raum gilt als normaler Gebrauch, denn Bilder und Möbel gehören zum Wohnen. Wer aber ganze Wände mit Dutzenden Bohrungen versehen hat, muss diese fachgerecht schliessen lassen.

Wichtig: Schlecht verspachtelte oder mit Zahnpasta gefüllte Löcher fallen bei der Abnahme sofort auf und führen oft zu mehr Ärger als offen kommunizierte Löcher. Lassen Sie Reparaturen sauber ausführen, damit das Endergebnis nicht nachgebessert werden muss.

• Wenige Dübellöcher pro Wand: in der Regel normale Abnützung.
• Farbig gestrichene Wände: müssen meist wieder in einen neutralen, hellen Ton zurückgeführt werden.
• Löcher fachgerecht spachteln und überstreichen statt provisorisch verschmieren.
• Lassen Sie im Zweifel eine Fachperson beurteilen, was wirklich nötig ist – nicht alles, was die Verwaltung wünscht, ist auch geschuldet.

Mietwohnung selber streichen: Was ist erlaubt?

Viele fragen sich schon während der Mietdauer: Darf ich in der Mietwohnung überhaupt eine Wand streichen? In der Regel ja. Das Streichen in neutralen, hellen Farbtönen gilt üblicherweise als vertragsgemässer Gebrauch der Wohnung — wer Weiss durch Weiss ersetzt oder einen dezenten hellen Ton wählt, muss normalerweise keine Folgen befürchten.

Anders sieht es bei kräftigen oder dunklen Farben aus: Die Wohnung ist beim Auszug üblicherweise in einem neutralen Zustand zurückzugeben. Farbig gestrichene Wände können deshalb eine Wiederherstellung auslösen — also das Zurückstreichen in einen hellen Ton auf Ihre Kosten, sofern der Anstrich nach Zeitwert noch einen Restwert hat.

Unser Rat: Werfen Sie vor dem Streichen einen Blick in den Mietvertrag — manche Verträge enthalten Regelungen zu farblichen und baulichen Veränderungen. Wenn Sie eine spezielle Farbe wünschen, fragen Sie die Verwaltung am besten schriftlich an und lassen Sie sich die Zustimmung bestätigen. So vermeiden Sie Diskussionen bei der Abnahme.

• Neutrale, helle Töne: in der Regel unproblematisch.
• Kräftige oder dunkle Farben: können beim Auszug eine Wiederherstellung auf Ihre Kosten auslösen.
• Mietvertrag prüfen und spezielle Farbwünsche vorab schriftlich mit der Verwaltung klären.
• Sauber arbeiten: Ein unsauberer Selbstanstrich kann bei der Abnahme selbst zum Mangel werden.

Das Übergabeprotokoll: Ihre wichtigste Absicherung

Bei der Wohnungsabnahme wird ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem alle Mängel festgehalten werden. Dieses Dokument ist Ihre wichtigste Absicherung – sowohl beim Einzug als auch beim Auszug. Vergleichen Sie das Auszugsprotokoll wenn möglich mit dem Antrittsprotokoll, um zu sehen, welche Spuren bereits vorhanden waren.

Unterschreiben Sie nichts, mit dem Sie nicht einverstanden sind. Wird ein Mangel notiert, können Sie einen Vermerk anbringen, dass Sie diesen bestreiten oder dass es sich um normale Abnützung handelt. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, Kosten anzuerkennen, die Ihnen rechtlich nicht zustehen.

• Antritts- und Abnahmeprotokoll miteinander vergleichen.
• Jeden strittigen Punkt schriftlich vermerken statt stillschweigend akzeptieren.
• Fotos von Wänden, Ecken und Böden machen – mit Datum.
• Nichts unterschreiben, was unbestrittene Kostenfolgen suggeriert.

Tipps für eine reibungslose Abnahme in Zürich

Eine entspannte Wohnungsabnahme ist vor allem eine Frage der Vorbereitung. Planen Sie genügend Zeit ein, bevor der Abnahmetermin ansteht, und klären Sie früh, ob überhaupt Malerarbeiten nötig sind. Oft genügt eine gründliche Reinigung kombiniert mit dem Schliessen einzelner Löcher.

Wenn ein Neuanstrich sinnvoll ist – etwa weil Sie farbige Wände haben oder geraucht wurde – lohnt sich eine professionelle Ausführung. Ein sauberer Anstrich nach Abnahmestandard verhindert Nachbesserungen und Diskussionen mit der Verwaltung. AMS Malergeschäft GmbH erstellt Ihnen dafür eine kostenlose Offerte innert 24 Stunden, arbeitet zum Festpreis und übergibt die Wohnung sauber nach Abnahmestandard.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen wenden Sie sich an den Mieterverband oder eine fachkundige Beratungsstelle.

• Frühzeitig prüfen, ob Malerarbeiten wirklich nötig sind.
• Lebensdauer des letzten Anstrichs erfragen (Datum im Vormietprotokoll).
• Bei nötigem Anstrich eine Offerte mit Festpreis einholen.
• Reinigung und Maler so terminieren, dass alles vor der Abnahme fertig ist.